一、給建設公司老闆看的版本摘要
高雄國稅局提醒：營利事業出售新建案的房屋土地，申報方式取決於「起造人是誰」：
- 你是起造人： 恭喜！這筆獲利併入公司年度盈餘，按 20% 營所稅率課
稅。
- 你不是起造人： 抱歉！這筆獲利要走房地合一稅制，依持有期間課 45%
/ 35% / 20% 的差別稅率。
很多公司誤以為「只要是新建案都能用 20%」，結果被國稅局查出「非起造人」的案件，被迫改用 45% 重算，補繳鉅額稅款。
二、法規重點：何時併入營所得？何時要分開課稅？
依《所得稅法》及《房地合一申報作業要點》，判斷標準非常死板：
情況一：公司自己當起造人
- 定義： 公司以自己名義申請建造執照，並辦理建物所有權第一次登記
（保存登記）。
- 稅負： 視為一般營業獲利，併入營利事業所得額，適用單一稅率 20%。
情況二：公司不是起造人
- 定義： 例如與地主合建、與同業合資興建，但起造人掛別家公司或地主
名字，最後過戶回來再出售。
- 稅負： 必須走「房地合一稅制」，依持有期間決定稅率：
- 持有 2 年以內：45% (重稅區)
- 持有 2~5 年：35%
- 持有 5 年以上：20%
- 申報方式： 填寫申報書第 C1-1 頁，採「分開計稅、合併報繳」。
三、官方案例拆解：同樣賣新建案，稅金差百萬
案例背景：
甲建設公司在 111 年賣出兩個建案的餘屋，都在 110 年 10 月完工。
- A 建案： 自地自建，甲公司是起造人。
- B 建案： 合資興建，起造人不是甲公司。
甲公司原始錯誤申報：
通通併入營所稅，用 20% 計算。
- A 建案獲利 500 萬 × 20% = 稅額 100 萬。
- B 建案獲利 400 萬 × 20% = 稅額 80 萬。
國稅局核定補稅結果：
B 建案因為「非起造人」且持有僅 1 年 3 個月（未滿 2 年），被改按 45% 重算。
| Item | A 建案 (Pass) | B 建案 (Fail – 被補稅) |
| 交易所得 | 500 萬元 | 400 萬元 |
| 起造人身分 | 是 (甲公司) | 否 (非甲公司) |
| 適用稅制 | 併入營所稅 | 房地合一分開計稅 |
| 持有期間 | (不適用) | 1 年 3 個月 (未滿 2 年) |
| 適用稅率 | 20% | 45% (暴增) |
| 正確稅額 | 100 萬元 | 180 萬元 (400萬×45%) |
| 補徵稅額 | 0 元 | 100 萬元 (180萬 – 原報80萬) |
四、會計師小提醒
- 「起造人」是關鍵字
很多不動產開發商直覺認為：「這是我投資蓋的房子，當然算新建案第一次移轉啊！」
但稅法看的是形式上的起造人名義。如果當初為了融資或合建考量，起造人沒掛在自己公司名下，出售時就會落入房地合一的高稅率陷阱。
- 合建/合資案的事前規劃
在簽訂合建契約時，請務必與會計師確認「稅務定位」。
如果是合資案件，建議一開始就規劃好起造人配置，或者有心理準備將來出售時要負擔較高的房地合一稅，並將此稅負成本估算進投資報酬率中。
- 結算申報時的檢查清單
每年 5 月報稅時，財務部門請務必針對當年度出售的每一筆房地產進行「身分確認」：
- [ ] 這筆房地是 105 年後取得的嗎？
- [ ] 建物謄本上的「第一次登記者」是本公司嗎？
- [ ] 如果不是，持有期間多久？適用的房地合一稅率是多少？
- [ ] 申報書有沒有填寫 C1-1 頁？
五、相關法令整理
| 法規名稱 | 相關條文 | 重點說明 |
| 所得稅法 | 第 24-5 條 | 營利事業房地合一稅
原則上分開計稅。但若屬「興建房屋完成後第 1 次移轉」，可併入營所稅（20%）。 |
| 房地合一課徵所得稅申報作業要點 | 第 25 點 | 第 1 次移轉之定義
明確定義所謂「第 1 次移轉」，限於營利事業以其為「起造人」申請建物所有權第 1 次登記者。 |
六、官方新聞稿原文
(以下內容引用自財政部高雄國稅局新聞稿，實際適用仍以主管機關最新公告為準)
營利事業交易105年1月1日以後其興建完成第1次移轉之房屋、土地，應注意申報方式！
營利事業交易於105年1月1日以後其興建完成第1次移轉之房屋及其坐落基地（下稱房屋、土地），若非以其為起造人申請建物所有權登記者，於申報交易所得時，不得併入營利事業所得額計算，應將房屋、土地交易所得依持有期間按差別稅率分開計算應納稅額，再合併申報繳納。
財政部高雄國稅局說明，所得稅法第24條之5規定，營利事業當年度房屋、土地交易所得之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。如屬交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋、土地者，其房屋、土地交易所得應併計營利事業所得額，依當年度適用稅率計算應納稅額，不適用按持有期間課徵差別稅率，分開計算應納稅額。而所稱交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋、土地的適用範圍，依房地合一課徵所得稅申報作業要點第25點規定，是指營利事業以其為起造人申請建物所有權第1次登記所取得的房屋、土地。
該局舉例，甲公司以不動產開發為業，111年8月及同年12月分別出售自地自建之A建築工案房地及與乙公司合資興建之B建築工案房地，各該建築工案均於110年10月取得使用執照，甲公司於辦理111年度營利事業所得稅結算申報時，申報出售房屋、土地所得分別為新臺幣（下同）A工案500萬元及B工案400萬元併入營利事業所得額，按當年度適用稅率20%計算應納稅額。惟查B建築工案非以甲公司為起造人，故甲公司交易B建築工案之房屋、土地交易所得應依持有期間按差別稅率計算應納稅額，再合併申報繳納，故應補徵房地合一稅，而原併計申報營利事業所得額之交易所得乃予以核減，核定情形如下：
| 申報 | 核定 | |||
| 建案名稱 | A建案 | B建案 | A建案 | B建案 |
| 土地、房屋交易所得 | 500萬元 | 400萬元 | 500萬元 | 400萬元 |
| 起造人 | — | V | X | |
| 申報方式 | 合併計稅 | 合併計稅 | 分開計稅 | |
| 持有期間 | — | — | 110.10—111.12
（1年3個月） |
|
| 適用稅率 | 20% | 20% | 45% | |
| 應納稅額 | 180萬元 | 100萬元 | 180萬元 | |
| 應補徵稅額 | — | 100萬元 | ||
該局再次提醒，營利事業交易105年1月1日以後其興建完成第1次移轉之房屋、土地，應檢視是否符合起造人身分，如未符合者，於辦理交易年度營利事業所得稅結算申報時應填報申報書第C1-1頁，採依持有期間按差別稅率分開計稅、合併報繳方式完納稅捐，以免遭調整補稅。