一、給屋主看得懂的一段話摘要
房地合一稅制下，可以扣除的成本費用，一定要有「真交易＋真憑證」。
北區國稅局最近查獲一件案例：納稅人明明沒有裝潢，卻拿關係人公司開的不實發票，虛報 150 萬元裝修費，想把房地合一所得壓低。
結果被查出後：
- 剔除費用：150 萬元裝修費全數剔除。
- 補徵稅額：補繳房地合一稅 67.5 萬元。
- 加處罰鍰：再罰一倍 67.5 萬元。
等於光這一筆「假裝潢」，就多噴掉 135 萬元，完全得不償失。
二、重點整理
(一) 房地合一「課稅所得額」怎麼算？
成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額 ＝ 課稅所得額
其中可以減除的費用（如裝修費），前提必須是：真有發生、真有施工、真有證據。
(二) 這件違規案到底發生什麼事？
- 甲君的操作手法
- 出售時間： 113 年 2 月（持有未滿 2 年，適用 45% 高稅率）。
- 申報手段： 列報一筆「房屋裝修費」，並附上發票。
- 破綻百出：
- 發票開立人是關係人公司，且營業項目與裝修無關。
- 買方看屋時，現場根本沒有裝修痕跡。
- 委託銷售合約上也載明「未更新設備」。
- 國稅局的認定
甲君根本沒有實際裝修，卻持不實憑證虛報費用，意圖逃漏稅。
(三) 代價慘重：連補帶罰 135 萬
| 項目 | 金額計算 |
| 虛報費用 | 1,500,000 元 (被剔除) |
| 補徵稅額 | 1,500,000 × 45% = 675,000 元 |
| 處以罰鍰 | 675,000 元 (一倍罰鍰) |
| 總損失 | 1,350,000 元 |
不但沒省到稅，還因為罰鍰多賠了一倍，這就是逃漏稅的代價。
三、會計師小提醒
1. 房地合一節稅：實質＋證據
合理列報真正的裝修、仲介費、代書費、規費，是「合法節稅」；硬湊發票、拿關係人開假單據，就變成「不正當逃漏稅」。
差別就在於：有沒有實際施工？憑證內容跟實際有沒有對得上？
2. 關係人發票是大忌
國稅局系統會自動勾稽發票來源。一看到裝修費發票來自「關係企業」，且該公司營業項目又跟裝潢無關，這簡直是舉手大喊「快來查我」。
3. 正確的裝修憑證怎麼留？
如果真的有裝修，請務必保存以下「五寶」，缺一不可：
- 合約書： 載明工程項目、金額、工期。
- 估價單/明細表： 詳列做了哪些細項（如：衛浴一套、地磚幾坪）。
- 合法發票： 抬頭、統編正確。
- 金流證明： 匯款紀錄、支票影本。
- 施工照片： 施工前、中、後的照片最為關鍵。
四、相關法令整理
| 法規名稱 | 相關條文 | 重點說明 |
| 所得稅法 | 第 14-4 條 | 課稅所得計算
房地交易所得額 = 成交價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額。 |
| 所得稅法 | 第 108-2 條 | 逃漏稅罰則
個人房地合一稅，若有漏報或短報情事，處所漏稅額二倍以下罰鍰。 |
| 稅捐稽徵法 | 第 48-1 條 | 自動補報免罰
在未經檢舉或調查前，自行補報並補繳稅款者，可免予處罰（只補稅加利息）。 |
五、官方新聞稿原文
(以下內容引用自財政部北區國稅局新聞稿，實際適用仍以主管機關最新公告為準)
以不實憑證虛報個人房地合一稅之成本費用，遭查獲後連補帶罰，得不償失
財政部北區國稅局表示，個人出售房地合一新制課稅範圍的房屋、土地，如係出價取得者，以交易時的成交價額，減除原始取得成本、因取得、改良及移轉而支付之費用，及當次交易土地漲價總數額後，為課稅所得額，計算應納稅額。
近日該局查獲有納稅人出售房地，房屋無裝修事實，卻持關係人開立之不實憑證虛報房地合一稅裝修費用的違章案件。納稅義務人甲君113年2月出售持有未滿2年的房地，申報房地合一所得稅課稅所得新臺幣（下同）1,200,000元，按稅率45％計算應納稅額為540,000元，經查核結果，發現甲君列報房屋裝修費的統一發票，為關係人乙君經營的A公司所開立，且A公司經營的營業項目，與房屋修繕無關；另依查得資料發現，買方實地看屋時，現場無進行裝修或更新衛浴等設備，且委託銷售契約載明標的物現況於持有期間並未更新，與報價單修繕項目不符，經該局核認甲君涉有故意虛報費用短（漏）報房地交易所得，除剔除費用1,500,000元，補徵所漏稅額675,000元外，並依所得稅法第108條之2第2項規定，處一倍之罰鍰675,000元。
該局提醒納稅人，房屋持有期間如有修繕或改良時，應取得並保存修繕合約、修繕項目明細表、合法憑證、付款金流及修繕前後照片，俾利於報繳個人房地合一所得稅時，據實申報減除相關成本及費用。
該局也特別呼籲納稅人，申報房地合一所得稅時如無修繕事實，切勿心存僥倖，以不實憑證列報成本費用，如有申報錯誤的情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報並補繳應納稅款及加計利息，免予處罰。