FAQ

投資業
投資公司主要有哪些特性?

1. 遞延所得發生年度。
2. 列報成本費用可減少未分配盈餘,使未分配盈餘稅降低。
3. 隱藏身份。
4. 財產移轉。
5. 若投資股票是以賺取價差為目的,可能不利。因為個人買賣股票,目前證券交易所得免稅;投資公司買賣股票雖然一樣免稅,但產生的利潤將計入未分配盈餘,反而會多出未分配盈餘稅的負擔。

投資公司和一般公司有何差異?

1. 可申請免營業稅。
2. 可申請免統一發票。
3. 不可營業,只能經營投資業務。

請問什麼是以投資有價證券為專業的公司?

1. 所謂專業,係指企業的組織結構、作業流程、營業活動、交易對象及資訊來源,均需有便利有價證券買賣交易之傾向。
2. 如果公司實際上從事龐大有價證券買賣,或非營業收入遠超過營業收入時,足證是以買賣有價證券為主業,即難謂非以有價證券買賣為專業。

成本如何歸屬?營業費用及利息支出如何分攤?

以有價證券投資為專業之公司:成本應歸屬,營業費用及利息支出應分攤。
非以有價證券投資為專業之公司:成本應歸屬,營業費用及利息支出不需分攤。

以買賣有價證券為專業的公司,交際費的限額如何計算?

以買賣有價證券為專業之營利事業,其獲配取自國內被投資公司之股息、紅利及利息收入等投資收益,雖准併入營業收入總額申報,惟於計算交際費列支限額時,應特別注意投資收益因免計入所得額,實質免稅,故於計算交際費限額時,不應併計入營業收入範圍而計算交際費限額。

以買賣有價證券為專業之公司,進項稅額可以扣抵或退還嗎?

不可以。

若有投資損失應如何申報?

1. 營利事業因轉投資之事業減資彌補虧損或清算等產生投資損失,應以實現者為限,且已認列之投資損失不得重覆列報。
2. 投資損失之計算:
屬被投資公司減資彌補虧損者:實際投資成本 x 減資比例。
屬被投資公司清算者:實際投資成本 – 清算後實際分配金額。

公司長期持有或短期進出股票如何入帳?

長期持有:備供出售證券投資。

短期進出:交易目的證券投資。(未實現評價損益會計入損益並會增加未分配盈餘稅)

個人或營利事業之股權交易,其價款之收付有哪些情形,認定違反交易常規,屬虛偽之交易行為?

1.全部或大部分價款並未收付者。
2.安排不實之收付款資金流程,實質上並未收付價款者。
3.股權買受人僅帳列股東往來(或應付帳款)未實際收付價款,俟股權移轉後始以獲配現金股利、出售股權取得價款或辦理現金增資款項等清償應付股款者。
4.由交易關係人提供資金,俟股權交易完成後,資金復回流至提供者帳戶者。
5.其他僅具支付形式,實質上未收付價款者。

藉股權之移轉或其他虛偽之安排,不當為他人或自己規避或減少納稅義務,相關股權交易構成要件特性為何?

1.移轉標的股權公司特質:
(1)經營有成擁有鉅額盈餘、出售房地等獲取鉅額利益或獲配被投資公司鉅額股利者。
(2)於股票預備上市(櫃)前作持股結構調整之安排者。
2.股權買賣雙方關係:股權出賣人對承買公司有控制能力或在人事、財務、業務經營、管理政策上具有重大影響力者。
3.股權承買公司背景:
(1)屬經營不善有鉅額虧損或於系爭股權交易前新設者。
(2)負責人或股東為股權交易當事人或當事人之近親者。
(3)資本額小,與購入股權成交價額顯不相當者。
(4)幾無其他營業活動者。
4.股權移轉時機:標的股權公司獲取鉅額處分利益後或分配盈餘前之交易行為。
5.規避稅負模式:
(1)藉由承買公司負擔未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅,規避個人綜合所得稅累進稅率。
(2)藉承買公司高價購買復低價出售股權,製造證券交易損失;或標的股權公司於股權交易後,隨即減資、註銷或清算,致承買公司產生投資損失等安排,規避綜合所得稅及未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅。
(3)藉承買公司帳上鉅額虧損或未分配盈餘減項沖抵投資收益,規避綜合所得稅及未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅。
(4)藉股權移轉造成交叉持股,嗣安排高價向個人購買股權,俟獲配股利再將資金回流個人,規避綜合所得稅。
(5)藉多家投資公司交叉持股,每年由不同投資公司獲配股利之形式,將盈餘保留於投資公司,規避綜合所得稅及未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅。
(6)藉個人以股作價投資或高價移轉股權予公司,承買公司俟獲配股利後,將股權售回該個人後結束營業辦理清算,規避綜合所得稅及未分配盈餘加徵10%營利事業所得稅。
(7)透過證券投資信託公司將股權移轉予所申購之私募基金,再向證券投資信託公司申請贖回受益憑證,規避綜合所得稅。
(8)其他藉虛偽之形式法律關係之安排,規避稅負者。
6.稅負影響:股權移轉後所涉相關年度整體稅負較未轉讓前有減少情形。

網拍業
[稅籍登記]請問我什麼情況需要向國稅局辦理稅籍登記?

1. 當月銷售貨物超過8萬元。
2. 當月銷售勞務超過4萬元。

營業稅=銷售額 * 1%,由國稅局按季開徵。

網拍的營利所得應併入綜所稅計算,
營利所得=全年銷售額 * 網拍業當年度營所稅結算申報擴大書審純益率(6%)


[稅籍登記]我用自家地址設立登記公司行號,房屋稅地價稅會調漲嗎?

會。

但如果實際交易均於網路交易平台完成,且該房屋未供辦公或堆置貨物等其他營業使用,仍可以按住家用稅率課徵。

[稅籍登記]國稅局查獲前,仍未辦理稅籍登記如何處罰?

當月銷售額達起徵點之次月月底前申請稅籍登記,或於次月月底前經查獲後補辦稅籍登記者,僅補稅不罰。

若超過時限:
漏銷部分:依查得銷售額,按適用稅率(免登;1%;5%),以營業稅法第51條及稅捐稽徵法第44條擇一從重處罰。

漏進部分:未依規定取得憑證,依查明認定之總額處5%罰鍰。

[進口貨物]我從淘寶進口貨物,請問多少錢以下免稅?

進口貨物完稅價格在2,000元以內者,免徵關稅、貨物稅及營業稅。
但進口頻繁者,即不再享有進口免稅的資格。

[進口貨物]何謂進口頻繁?

1. 同一地址且同一到達日/同一收件人。
2. 半年內進口超過6次以上。

[進口貨物]我從淘寶進口貨物,以信用卡付款10,000元,淘寶網賣家以空運快遞方式寄送,是否要課徵營業稅?若以進口郵包方式寄送有無不同?

二種方式皆要報關,由海關代徵5%營業稅,但:
1. 若以空運快遞運至國內,關稅完稅價格50,000元以下者,快遞業者先行代繳營業稅,再向買方收取。
2. 若以進口郵包寄至國內,離岸價格(FOB)在美金5,000元以下者,由海關核發稅單,連同郵包交由郵局送達並代收稅款。

[統一發票]請問我何時需要開始使用統一發票?

每月銷售額超過20萬元時。

[統一發票]網拍的發票應於何時寄出?

因為消費者收到商品7日內,可退回商品,且不必任何理由及負擔費用。因此,發貨時開立的統一發票可於鑑賞期過後再行寄出。 

[銷售額]國稅局對於從事網路銷售的營業人,是如何核定銷售額?

網路賣家的銷售額是透過網路交易而來,交易資料明確,不必要再由國稅局查定。

[銷售額]如果買家棄標或結標後買方討價還價以致降價出售,如何處理這部分銷售額?

網路賣家必須對此部分資料舉證,例如網頁上的評價資料、拍賣網站出具證明或匯款資料等均可。

[網路代購]我人在國外從事代購生意,國稅局是如何發現的?

1. 資金進出頻繁。
2. 常進出口貨物,由海關通報。

[電子勞務]境內買家向境外電商購買電子勞務,如何課徵營業稅?

一、境內買家為營業人(B2B):

(一)查定課徵營業人於給付報酬的次期開始15日內,自行線上列印購買國外勞務營業稅繳款書(408繳款書),自行繳納營業稅款。

(二)一般專營應稅營業人購買之電子勞務如專供經營應稅貨物或勞務使用,免予繳納營業稅;兼營營業人,則應於申報該期之403申報書時,自行填入購買國外勞務欄項,依比例計算報繳營業稅,不必另外以408繳款書繳納。

二、境內買家為境內自然人(B2C):

境外電商年銷售額逾新臺幣48萬元者,應於我國辦理稅籍登記,並報繳營業稅,境內自然人免予繳納。

[電子勞務]境內買家向境外電商購買電子勞務,如何課徵所得稅?

一、境內買家為營業人(B2B):境內扣繳義務人於給付時扣繳稅款。
        課稅所得=我國來源收入 * 淨利率 * 貢獻度
        扣繳稅款=課稅所得 * 扣繳率 20%

二、境內買家為境內自然人(B2C):境外電商依扣繳率申報繳稅。

餐飲業
向顧客收取的服務費或小費,要開發票嗎?

要。

餐飲業應設置的帳簿有哪些?

除了日記簿及總分類帳外,尚需有營運量紀錄簿。
原物料之耗用應能與銷售桌數、菜單等相互勾稽,如果無法勾稽,將依查得之資料或同業利潤標準,核定所得額。

一般餐館、咖啡店、酒吧的同業毛利率及同業淨利率大約各為多少?
小業別擴大書審純益率所得額標準同業利潤標準
毛利率費用率淨利率
餐館、餐廳912453213
咖啡館924583028
飲酒店923582533
為什麼有些店家生意很好卻不用開發票?

雖然營業性質特殊的營業人,像是豆漿店、麵食館、自助餐、排骨飯、便當及餐盒等店家,可不受銷售額達20萬元須使用統一發票的限制,但如果月營收已達20萬元,又符合下列5種情況之一,就必須開立統一發票:
1. 以連鎖或加盟方式經營。
2. 以電子系統設備管理座位、提供取餐單或號碼牌方式經營。
3. 透過網路銷售。
4. 以電子方式或收銀機開立收據、處理或管控帳務。
5. 依其營業狀況、商譽、季節性及其他情形,銷售額倍增,足以認定有使用統一發票能力。

漏開發票會有什麼罰則?

在法定申報期限前,短漏開發票經查獲:
補稅加罰5倍以下,處罰金額上限100萬元。一年內經查獲達三次停業。

在法定申報期限後,短漏報銷售額經查獲,以下二者擇一從重處罰:
1. 補稅加罰5倍以下並得停業。
2. 處短漏報銷售額5%,處罰金額上限100萬元。

和吳伯毅配合的餐飲業如何開立發票?

因為吳伯毅為境外電商,因此餐飲業者要開立淨額發票給吳伯毅。

富樂涮涮鍋透過吳伯毅銷售涮涮鍋給金小比,吳伯毅向金小比收取100元(餐費 90元 + 外送費 10元),並且於扣除餐費3成的平台手續費27元後,撥付給富樂涮涮鍋。
銷售時:吳伯毅開給金小比100元發票。
結算時:富樂涮涮鍋開給吳伯毅63元發票。

和富胖達配合的餐飲業如何開立發票?

因為富胖達非境外電商,因此餐飲業者要開立總額發票給消費者。

富樂涮涮鍋透過富胖達銷售涮涮鍋給金小比,富胖達向金小比收取100元(餐費 90元 + 外送費 10元),並且於扣除餐費3成的平台手續費27元後,撥付給富樂涮涮鍋。
銷售時:富胖達開給金小比10元發票;富樂涮涮鍋開給金小比90元發票。
結算時:富胖達開給富樂涮涮鍋27元發票。

國稅局是如何估計我們每月銷售額多少?

(一)營業方式以個人為對象者:
每月銷售額=每日顧客人數×平均每人消費額×每月營業日數
每日顧客人數=座位數×滿座成數×(營業時數÷平均每次消費時間)
(二)營業方式以整桌筵席為單位者:
每月銷售額=銷售桌數×平均每桌消費額×每月營業日數
銷售桌數=設備桌數×滿座成數×(營業時數÷平均每次消費時間)
(三)營業方式為無座位者(含立位、外帶、外送):
每月銷售額=平均每小時顧客人數×平均每人消費額×每日營業時數×每月營業日數
(四)營業方式採外燴以整桌筵席按桌數計費者:
每月銷售額=平均每次銷售桌數×平均每桌消費額×每月營業次數
(五)營業方式採外燴按宴客人數計費者:
每月銷售額=平均每次宴客人數×平均每人消費額×每月營業次數

餐飲業的製造費用及營業費用如何劃分?

薪資、伙食費、退休金、勞保費等:廚房人員 – 成本;外場服務生、出納領枱、行政、採購- 費用

租金支出、水電費、稅捐等:應按廚房或用餐場所面積劃分

折舊、修繕費:應按資產性質劃分

裝潢業
請問室內裝潢業和室內裝修業差別在哪裡?

1. 室內裝潢業:從事「室內裝修管理辦法」規定以外的裝潢工程;室內裝修業:從事「室內裝修管理辦法」規定的裝修工程。
2. 室內裝修業申請公司行號時,其名稱應標示「室內裝修」字樣。
3. 室內裝修業雖然不是特許行業,但在公司行號設立登記核准後,需要到內政部營建署申請「室內裝修業登記證」。
4. 

107年度
標準代號

小業別

擴大書審純益率

所得額標準

 

同業利潤標準

毛利率

費用率

淨利率

4340-11

室內裝潢工程

7

9

24

12

12

4340-15

室內裝修工程

7

8

21

11

10

 

何時要開立統一發票?

若是包作業(包工包料):工程合約所載每期應收價款之日開立。
若是勞務承攬業(包工不包料):收款時開立。若是收支票,得於票載日開立。

裝潢收入應於何時認列?

如果當年度承攬的工作已完成,公司即有權利收取全部報酬,該項勞務為已賺得且已實現,公司雖未收取全部價款,但收款權利已經發生,所以未收取價款部分仍應列報為當期收入。(似乎可控制收入年度?)

承包工程如何認定何時實際完工?

若已建造完成並交付委建人使用,即屬完工,而非以取得工程驗收證明或保留款後,始計算認列工程損益。
若不知實際交付日,建築物以使用執照日期為準;非建築物以委建人驗收日期為準。

業主委託裝潢公司購買設備等之代收款,怎樣才不會被視為營業收入?

1. 代收轉付款項取得之憑證,買受人應載明為業主並交付業主。
2. 收取轉付之間無差額。

個人承攬工程,每月營收已超過20萬元,若未辦理營業登記並開立發票,通常會如何處罰?

除追繳稅款外,按所漏稅額處5倍以下罰鍰。

裝潢業除了日記簿及總分類帳之外,應該設置哪些帳簿?

1. 在建工程明細帳。
2. 施工日報表;實務上,施工日報表可以相關之工程合約、材料耗用明細表及工資單、印領清冊等取代。

補習班
請問補習班未申請立案,會有什麼處罰?

1. 教育局會命令立即停業。
2. 教育局得沒收補習班之器材設備。
3. 負責人處新台幣5~25萬元罰鍰;經處罰鍰後仍不遵令停辦者,得按日連續處罰。

短期補習班申請立案前應先做什麼準備?

應先辦理使用執照變更:

1. 向消防局提出消防安全設備檢查。
2. 向工務局建管科申請建築物變更使用用途為補習班。

個人型補習班,可否轉為公司型補習班?

可以。

公司型補習班的登記地址與補習班立案地址是否可以在同一處?

不可以。

補習班需要辦理稅籍登記嗎?

若為專營,則得免辧稅籍登記。

補習班要課徵營業稅嗎?

除了未立案補習班之外,已立案之個人型或公司型補習班,皆免徵營業稅。

補習班要課徵印花稅嗎?

要,千分之4。但若公司型補習班已開立免稅發票,則不需繳納印花稅。

經營補習班之所得應如何申報所得稅?

個人型補習班:設立人應以所收學雜費減除成本及必要費用後之餘額,按其他所得依法申報課徵綜所稅。
公司型補習班:所得由公司合併申報課徵營所稅。

補習班如有設帳,書審純益率是多少?

個人型補習班:18%。
公司型補習班:10%。

文理或技藝補習班若無設帳,如何計算所得?

所收學雜費收入的一半,即為所得。

公司型補習班什麼情況要開立統一發票?

1. 核准立案之短期補習班得免開立統一發票,故可開立「普通收據」或是開立『免稅』統一發票。(建議開立『免稅』統一發票,不但可作為入帳憑證及申報營業稅之依據,還可以避免漏計免稅銷售額)
2. 銷售考試用之書籍、CD等應課徵營業稅,必須開立『應稅』統一發票。

個人型補習班如果兼營銷售考試用之書籍、CD等業務,會有什麼影響?

1. 要稅籍登記。
2. 要開立發票並申報403。
3. 所得類別將由其他所得(可減除成本費用)改為營利所得(不可減除成本費用)。

獨資的補教業者如有設帳,是否可列報負責人薪資費用及伙食費?

不可以。

補習班聘用老師的薪水應列為薪資所得或執行業務所得?

薪資所得。

通常國稅局會如何蒐證補習班的收入有無漏報?

1. 透過民眾檢舉。
2. 實地訪查。
3. 蒐集補習班之開班時間、招生人數、收費標準、學生名冊及銀行資金往來帳戶等資料研判分析,進而掌握補習班實際學費收入情形。

不動產經紀業
營業人仲介房屋買賣如何開立發票?

應於按約定應收佣金、手續費、報酬金時,以佣金收入為銷售額開立統一發票。

營業人仲介房屋買賣漏未開立發票,會如何處罰?

營業稅除追繳稅款外,按所漏稅額處五倍以下罰鍰,並得停止其營業。

營所稅處所漏稅額二倍或三倍以下之罰鍰。

不動產仲介、不動產代銷的同業毛利率及同業淨利率大約各為多少?
小業別擴大書審純益率所得額標準同業利潤標準
毛利率費用率淨利率
不動產仲介(10)23734528
不動產代銷(10)21744331
不動產經紀公司之業務員取得業績獎金,是薪資所得還是執行業務所得?

1. 視其合約為委任或是僱傭。
2. 視勞務提供與雇主間是否具專屬性。若具專屬性,所給付報酬即為薪資所得。

判斷是否具專屬性:
1. 不能獨立執行業務;
2. 須受服務單位勤惰考勤;
3. 非經僱用人同意,不得將其勞務請求權讓與第三人;
4. 須依該公司規定參加教育訓練課程;
5. 上班時間穿著公司規定制服;
6. 案件成交須由該公司指定之代書簽約;
7. 終止合約時須辦妥終止合約手續及離職手續;
8. 私下接辦買賣或租賃案件,假託他人或別家公司做買賣相關業務之禁止;

不動產租賃業
請問包租公什麼情況需要辦理稅籍登記?

有下列情形之一者,應辦理稅籍登記,課徵營業稅:
一、設有固定營業場所(有店面或設置網站)。
二、具備「營業牌號」(有招牌,不論是否已依法辦理登記)。
三、僱用人員協助處理房屋出租事宜。

未符合上述情形者,應按租賃所得課徵個人綜所稅。

請問投資客什麼情況需要辦理稅籍登記?

有下列情形之一者,應辦理稅籍登記,課徵營業稅:
一、設有固定營業場所(除有形營業場所外,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
四、具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。

請問國稅局如何估算不動產租賃業每月營收多少?

每月銷售額=出租不動產間數*每月租金*每月出租成數+押金設算租金。

建設業
請問一般建設公司的經營模式有哪幾種?

1. 自地自建:係指建設公司自行購入土地建屋出售。
2. 合建分屋:建設公司提供資金,地主提供土地,於興建完成後按雙方約定比例分配房屋及土地持分,並各自出售房地。
3. 合建分售:建設公司提供資金,地主提供土地,分別與買方簽訂房地買賣合約,並各自向買方收取價款。
4. 合建分成:建設公司提供資金,地主提供土地,共同與買方簽訂房地買賣合約,並依雙方約定比例,分成取得價款。
5. 共同投資興建:係二家或數家建設公司簽訂契約,共同為起造人興建房屋,並共同分攤成本及費用。
6. 買賣成屋或土地:係指建設公司購入土地或成屋,再行出售。

與建商合建的地主,何種情況需要辦理稅籍登記?

若是合建分屋,有下列情形之一者,應辦理稅籍登記,課徵營業稅:
一、設有固定營業場所(除有形營業場所外,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
四、具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。

若是合建分成及合建分售,如僅出售土地,免辦理稅籍登記。

地主若有房地合一新制之交易,何種情況需要辦理稅籍登記?

(一)地主與建設公司合建分售(或分成),同時符合下列各款規定:
1.地主與建設公司,是「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。
2.地主5年內參與之興建房屋案件逾2案。
3.地主以持有期間在2年內之土地,與建設公司合建。但以繼承取得者,不在此限。

(二)地主自地自建或與建設公司合建,設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理土地銷售。

(三)個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理稅籍登記。

不動產投資開發的同業毛利率及同業淨利率大約各為多少?

108年度
標準代號

小業別

擴大書審純益率

所得額標準

 

同業利潤標準

毛利率

費用率

淨利率

6700-12

不動產投資開發

(7)

8

38

28

10

建設公司預售房屋如何開立發票?

應於收取各期價款時,按所收取價款金額開立統一發票。尾款部分,如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款,至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款之統一發票,惟上開期限前已取得銀行貸款者,應於取得銀行貸款之日起3日內開立統一發票。

若是共同投資興建,則於收款時按出資比例分別開立發票。

地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,銷售額如何認定?

合建分屋之銷售額,應按土地及房屋當地同時期巿價從高認定,若未查得時價,則以房屋評定價值與土地公告現值從高認定。

地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,應如何開立統一發票?

建設公司與地主應以換出或換入較高之時價對開發票。
土地價款之發票(所有人如為個人者,可開立收據)免徵營業稅;
房屋價款之發票,應加5%營業稅。

假設A建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地,因兩者時價應從高認定,故A公司應開立總計1,575萬元(即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元)之統一發票交付地主。至地主換出之土地,依規定可免徵營業稅,是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票或收據交付予A公司。

地主與建設公司合建分屋,建設公司換出房屋之時點應如何認定,及雙方換出房屋與土地之時點如不一致,應如何開立憑證?

地主與建設公司合建分屋,除地主自始至終均未曾列名為起造人,且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者,應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外,其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。

合建雙方如未同時換出房、地者,應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。其後換出者之時價如較先換出者為低時,後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證;至於先換出者之時價如較後換出者為低時,先換出者應於後換出之一方開立憑證時,就差額部分補開立憑證。

建設公司或地主如將其應分得之房地銷售與第三人,係另一契約行為,其屬應辦理營業登記者,應就其出售所分得之房地部分,依相關規定開立憑證與買受人,不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。

建設公司出售不動產,所得歸屬年度如何認定?

1.以所有權移轉登記日期為準。
2.所有權未移轉登記予買受人以前,已實際交付者,以實際交付日期為準。
3.兩者皆無從查考時,依其買賣契約或查得資料認定之。

所有權移轉登記日期:可至該房地產所在地之地政事務所調閱土地登記簿謄本作為參考。
實際交屋日期:可查核客戶簽章之交易證明單或客戶設籍遷入日或營利事業辦理營業登記日。
買賣契約約定交屋日期或依查得資料:
1.買賣契約上之尾款收取日。
2.查發票開立收取尾款日期。
3.房屋尾款以銀行貸款抵付者,則銀行貸款核撥時,其尾款即已收妥。
4.向稽徵機關申報完納契稅之日期。

建設公司與地主合建分成(或分售),銷售時未劃分房地,其房屋價格應如何計算?

依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。

房屋銷售價格(含稅)=房地銷售價格(含稅)×﹝房屋評定標準價格 × 1.05﹞∕﹝土地公告現值+房屋評定標準價格 × 1.05﹞

房屋銷售收入=房屋銷售價格(含稅)÷ 1.05

請問建設公司如何認列合建分售(或分成)之廣告費?

應由地主與建設公司按其售價比例分攤,屬地主負擔之廣告費不可認列。

 

建設公司預售屋之廣告費應如何認列?

應先按遞延費用認列,配合房屋出售收入列為出售年度之費用。

購買土地之借款利息應如何認列?

購買土地之借款利息應列為資本支出;
經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息,可作費用列支。
但非屬固定資產之土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作其收入之減項。

請問若為合建分屋,建設公司如何決定取得土地的成本?

建設公司與地主合建分屋,於房地交換時,其帳列土地成本金額,應以換出房屋所分攤之建造成本為準,暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益,俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。

例如A建設公司與地主興建房屋,約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋,假設A公司實際投入建造成本為10億元,而房屋與土地互換時,係按土地時價5億元開立統一發票,則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即,在合建分屋下之帳列土地成本,應以實際投入之建造成本決定,而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

自地自建包裝成合建方式出售,有可能會如何被查出來?

1. 地主持有土地時間長短
2. 地主和建設公司關係
3. 地主綜所稅納稅能力
4. 起造人資料
5. 訪談購屋者
6. 併同資金流程查核

包租代管業
請問「代管業」及「包租業」有何差異?

包租業:是由包租業者擔任「二房東」,由包租業者與房東簽訂包租契約,支付租金給房東,再將住宅轉租給房客,並負責管理該住宅,租賃契約是包租業者與房客簽訂。

代管業:是由代管業者協助房東與房客簽訂租約,並由代管業者負責管理出租的住宅,租約仍為房東與房客簽訂。

包租業係獲取承租後轉租之租金差額,且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險;代管業係以收取約定之代管費用為服務報酬,實務上常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎,並於委託管理租賃住宅契約書約明。

房東將房子委託給包租代管業者有哪些所得稅優惠?

實施期限:2018年6月27日∼2023年6月26日

供居住1年以上,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜所稅;
超過6,000元至20,000元部分,租金所得依租金收入47%計算;
超過20,000元部分,其租金所得依租金收入57%計算。

房東選擇包租或代管方式,申報個人綜所稅時應注意事項及應檢附文件為何?

選擇「包租」方式:房東依「租屋服務事業」、「租賃住宅服務業」之業者按規定開立租賃所得扣免繳憑單申報,其所得格式代號,經「租屋服務事業」出租者代號為51R;經「租賃住宅服務業」出租者代號為51M。


選擇「代管」方式:房東應自行依租賃合約申報並檢附租賃合約及委託管理合約,申報所得格式代號,經「租屋服務事業」出租者代號為74S;經「租賃住宅服務業」出租者代號為74M。

請問房東或房客如何透過網路查詢合格「租屋服務事業」、「租賃住宅服務業」之業者?

租屋服務事業:請至內政部不動產資訊平台查詢,網址:http://pip.moi.gov.tw/,路徑:「社會住宅」專區→左側工具列→常見問答→包租代管→檔案下載→租屋服務事業認定→7.直轄市、縣(市)政府認定租屋服務事業業者名單。


租賃住宅服務業:請至內政部租賃住宅服務業資訊系統查詢,網址: https://resim.land.moi.gov.tw/

請問包租業者向房客收取租金,如何開立發票?

收款時按收取租金開立「租賃住宅包租業租金收據」交付房客。

包租業者係屬賺取佣金的業者,僅就收付間的價差課營業稅,以向房客收取租金收入,減除支付自然人房東租金支出後之正數差額核認服務費收入,開立二聯式統一發票自行留存備查。

要件:
1. 包租業者承租個人住宅所有權人房屋,並約定供居住使用1年以上。
2. 包租業者轉租供自然人居住使用。
3. 包租業者無租賃住宅供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達30日情形者。

請問包租業開立租金收據,應否課徵印花稅?

不用。

 

包租業者支付租金予原出租人,是否應扣繳稅款?

是,但包租業者支付之租金不能列為成本費用減除。

每月扣繳稅額在2,000元以上要扣繳10%,還有2.11%(110年起)的補充保費,造成增加原出租人的負擔,可能會影響出租人將房屋委託給包租業者出租的意願。

請試舉實例說明?
銀樓
請問銀樓業者向非經常買賣黃金之個人購進貨品者,進貨憑證為何?

銀樓業者得以公會名義印製之「黃金、金飾珠寶來源證明登記書」取代「個人一時貿易資料申報表」作為進貨憑證。

上開登記書須採1式3聯,第1聯報核聯由銀樓業者於每年單月份15日前向稽徵機關辦理申報,俾利稽徵機關查核有無應依法辦理營業登記之營業人利用個人名義出售黃金、金飾珠寶情事;第2聯申報聯交銷售人申報綜合所得稅;第3聯收據聯由銀樓業者留存作為進貨憑證。

上開登記書格式,每聯除應書立出售人姓名、身分證統一編號及地址外,亦須載明買受單位資料(如:統一編號、名稱、地址及負責人姓名),並於第2聯註記「僅限於營利事業向依法免辦營業登記,且非經常買賣商品之個人購買商品者使用」及「供銷售人申報綜合所得稅」等字樣。

護理機構
請問護理機構需要辦理稅籍登記嗎?

若為專營,則得免辧稅籍登記。

請問產後護理機構提供產後護理服務需要課徵營業稅嗎?

護理費、醫療診療及諮詢費等醫療勞務收入,免徵營業稅。

住房費、嬰兒奶粉及尿布、清潔衛生用品及一般飲食等日常生活服務費用,非屬醫療勞務範疇,應依法課徵營業稅。

產後護理機構提供產後護理服務,開發票好還是開收據好?

開發票除了免稅外,亦可免繳印花稅;憑證亦較好整理。

請問護理之家、居家護理機構、老人福利機構及長照機構提供照顧服務需要課徵營業稅嗎?

日常生活照顧服務(含饍食費及住房費),屬醫療勞務範疇,免徵營業稅。

但機構提供住民紙尿褲及看護墊收取之費用,未併計為照顧服務費用者,核屬機構銷售貨物所收取之代價,應依法課徵營業稅。

請問護理機構需要申報營所稅嗎?

若是專營則不用。

請問護理機構需要申報綜所稅嗎?

若是專營,併入負責人的其他所得;若是兼營,併入負責人的營利所得。

藥局
請問藥局需要辦理稅籍登記嗎?

若為專營,則得免辧稅籍登記。

請問藥局如何課稅?

專營:免辦營業登記,免課徵營業稅;惟應按其收入核定主持藥師、藥劑生之執行業務所得,依法課徵綜合所得稅。

兼營:應依法辦理營業登記;其屬經營藥品調劑、供應業務之收入,應核定主持藥師、藥劑生之執行業務所得,依法課徵綜合所得稅;其屬銷售藥品或其他貨物之收入,應依法課徵營業稅及營所稅。

請問藥師的執行業務所得如何計算?

執行業務所得=(藥局收入—藥局費用)* 盈餘分配比例

收入:由醫師釋出處方簽自健保署申請之收入查得。
費用:設帳記載核實認定

若未設帳,
健保所得=(扣繳憑單給付總額+部分負擔)*(1 – 94%)
非健保所得=非健保收入*(1 – 20%)

請問藥商銷售藥品給藥局,如何開立發票?

倘屬醫師處方藥品,核屬藥局執行調劑業務之進貨,藥商應開立二聯式統一發票;

倘屬醫師藥師藥劑生指示藥品、成藥及固有成方製劑或其他貨物,則應開立三聯式統一發票。